De la ley Hipotecaria II (Porque no todo es la dación en pago)

Sevilla 10 de marzo de 2011

            Otra vez me meto a político y voy a proponer algo, no pretende ser una ley pero puede ser algo que haga pensar a más de uno. Si alguien se ha leído el tostón anterior le debe haber quedado clara mi postura sobre el desequilibrio que existe en el contrato de hipoteca a favor y beneficio del hipotecante. Estimo, que aquí se puede acudir a la teoría del enriquecimiento injusto, debiéndose equilibrar de alguna forma la balanza que debe ser todo contrato. El debate se centra hoy en día de si se debe abolir o no la responsabilidad personal en la hipoteca. Esto es así en muchos países, es una posibilidad pero me parece que es un bandazo excesivo. Como siempre la piel de toro, del cero al infinito al golpe de una ley. No estoy de acuerdo con esto, la posibilidad de devolver la vivienda y cancelar automáticamente la vivienda es tan poco justa como la Ley actual.

Al final, de lo que se trata, a mi entender, es de limitar la responsabilidad personal del deudor. Esto se podría hacer de varias formas. Un abogado amigo mío, que tiene como cliente a una entidad financiera y ha tenido que ejecutar numerosas hipotécas, me comentaba el otro día que como valor de una posible dación debía tomarse el de la tasación. Lo justificaba que este era una cifra consentida por ambas partes y que en circunstancias normales, sería siempre inferior al precio de mercado. Sigo diciendo que el problema los bancos lo tienen sobre todo con las viviendas hipotecadas en el final de la burbuja y en el principio de la crisis, un piso adquirido hace siete años se hizo, en la mayoría de los casos, a un precio inferior al actual, si además añadimos el principal amortizado y que teóricamente se le otorgo el 80 % de la compra, si al banco se le entrega la vivienda tiene una cobertura razonable para venderla. De todas formas, si aún así, quedase algo por pagar pasaría eso si a deberlo el hipotecado directamente. En el fondo esta solución sería sencilla y limitaría enormemente la posible cantidad adeudada, pues la vivienda se la adjudica el banco por el doble de lo que lo  hace actualmente. Si la deuda es inferior a este valor el propietario de la vivienda no recibiría cantidad alguna por la diferencia a su favor a cambio de cancelar la deuda. Este método seguiría siendo ventajoso para el banco en circunstancias normales, sobre todo porque aceleraría los trámites de la mayoría de ejecuciones al no ser tan traumática como las actuales. En fases de crisis el panorama no es tan favorable hacia la entidad financiera aunque no tan contraria como la planteada por CiU.

A mi me parece la opción planteada por el letrado una muestra de que pensando un poquito se mejora lo que hay, sin llevar a la ruina a la banca. Por otro lado me gustaría dejar mi posición. Creo que se necesitaría actuar sobre tres aspectos distintos:

1º La cuantificación de la deuda, creo que se pueden reducir en un buen porcentaje, simplificando procedimientos, e intentando reducir actores y plazos, limitando las tarifas de los mismos. Parecería que el tema de los plazos va en contra del moroso pero al final éste lo único que consigue es un disfrute un poco mayor del bien a un coste desmesurado, haciendo engordar la pelota hasta la obesidad mórbida. El plazo medio hoy en día del proceso está por encima del año y medio, además hay que añadir el alzamiento que se puede estimar en otros seis meses más. Si  se consiguiera hacer de forma pacífica esto se debería dejar por debajo de los seis meses, con el consiguiente ahorro para todas las partes. Además con respecto a esto yo reformaría la fórmula del cálculo de los intereses de demora. Una vez iniciado el procedimiento se cancela el préstamo y se pasa a calcular la demora sobre lo vencido y sobre lo no vencido incrementando los intereses de forma extraordinaria, de hay me imagino que vendrá lo de extraordinario, del rejón que te van a meter. Si se calculasen sólo sobre lo no vencido, estimo que ya es suficiente y rebajaría enormemente la deuda. Por último pondría un máximo legal a estas cantidades, basado en el la deuda viva en ese momento y no al inicio.

2º El valor de adjudicación. Sobre este y a diferencia de mi contertulio intentaría buscar una solución que se adapte a las circunstancias buscando un teórico valor de mercado. Para simplificar y ahorrar costes se podría tomar como valor de referencia el precio medio del metro cuadrado de las tasaciones realizadas en el distrito postal determinado durante el trimestre anterior a la subasta. Y como salida de la misma, mínimo para el banco el  90 % de esto.

3º Fijar un porcentaje máximo de responsabilidad personal del hipotecado. Así este sabría el riesgo real en caso de impago. Además obligaría a la entidad financiera a reconvertir esta cantidad en un préstamo personal al mismo vencimiento que la hipoteca cancelada y como tipo el medio publicado más 100 puntos básicos de los préstamos personales a ese plazo.

Los bancarios se pondrán las manos en la cabeza con lo que he escrito pero es que están demasiado acostumbrados a ganar siempre, si no a corto a largo. Nos tienen asfixiados y van a tener a un porcentaje significativo de la sociedad igual pero durante años si esto se mantiene así. Para que sirva como dato, en 2009 se iniciaron casi 100.000 ejecuciones hipotecarias, cifra record, a las que habrá que sumar las del año pasado, y encima en este el tipo de referencia sube, incrementando la posibilidad de impagos. Al final por salvar a los bancos vamos a perder a parte de la sociedad. El miedo de hacer una más profunda reestructuración a corto plazo del sistema bancario mantiene una ley injusta. ¡Si en otros países la entrega de llaves es suficiente! ¿Es que necesitan una mayor protección para ser competitivos? Pues lo están haciendo a costa de todos los hipotecados. Si aquí en un mercado con cartas marcadas, favorables al sector financiero, no son capaces de ganar dinero, es que algo lo están haciendo mal. Yo lo hice y mi negocio tuvo que cerrar, no llegaron ni FROB 1, ni el 2. Para ellos llegará toda la serie si hace falta, porque la banca siempre gana, aunque esto nos dicen que no es el casino.