Sevilla, a 9 de marzo de 2011
Este es un tema absolutamente de actualidad gracias a la crisis actual. La verdad que le afecta de lleno dada la importancia de la pata inmobiliaria y de la bancaria en la misma. Aquí hay dos opiniones bien contrapuestas, por un lado la banca y por otro la opinión pública. El tema se resume a la idoneidad o no de la responsabilidad personal del hipotecado posterior a la adjudicación de la vivienda. Por un lado opinan que si se elimina sería una ruina para el sector bancario español, por el otro que es una cláusula abusiva que debería ser eliminada de estos contratos. Para quien no me conozca yo no soy abogado pero de hipotecas se, a parte de las que sufro y he sufrido en mis carnes, he sido durante años intermediario inmobiliario y promotor, asistiendo a multitud de firmas de escritura de hipoteca, conozco a muchos notarios, bancarios, agentes , abogados de banco… En definitiva creo que dispongo de la suficiente información y neuronas para tener un criterio propio.
El primer escollo que nos encontramos es el del vicio de consentimiento. Esto no lo puedo alegar nunca yo, pero durante el proceso de compra de la vivienda, todos los agentes lo que proponen es que salga la operación, incluido el comprador por supuesto. El problema viene de la información que deliberadamente se le oculta al mismo. En él tema entono, inclusive yo el mea culpa, a este se le pone muy clarito la cantidad de dinero que debe aportar a la operación, la cuota de hipoteca que pagará el primer año, comentándole sólo de pasada la posibilidad remota de que suba, a veces ni se le dice que tenían el célebre suelo, y si lo hacían, le comentaban que para su tranquilidad habría un techo a unos niveles que si los intereses llegan la casa ineludiblemente estaría embargada, o al menos en el proceso. La ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento, pero el ocultar deliberadamente información a los firmantes de un contrato entre dos privados deja en una posición de tal desventaja al hipotecado que se puede considerar que hay vicio en el consentimiento, este consistiría que se la han ocultado parte de las obligaciones intrínsecas al contrato de una forma deliberada. Al ser deliberada si fuese cualquier otro sector podría rozar la estafa. Si te llama el de la teletienda y otorgas tu consentimiento para comprar una batería de cocina a un precio determinado financiado y resulta que en una letra pequeña, que jamás te leen, porque ni en la firma de la escritura se lee la totalidad de la misma, aparece que si impagas unas determinadas mensualidades te van a quitar los chismes además de tener la obligación de seguir pagándola durante el tiempo que haga falta, diríamos que nos han engañado io mejor que nos han estafado, al tratarse de bancos, éstos no pueden hacernos tal cosa porque son serios.
De su seriedad depende nuestra Economía en gran parte, si con mayúscula porque es la de todo el país, y con minúscula porque son también básicos para nuestro día a día. Pero ¿qué es lo que de verdad ocultan? A parte de la posibilidad de subida casi ilimitada de la cuota de hipoteca, lo gordo es el tema tan manido actualmente de la responsabilidad personal. Es sencillo, una vez subastada y adjudicada la vivienda si la entidad financiera no se resarce de la deuda del hipotecado en su totalidad, este pasará a deber personalmente la diferencia del valor de adjudicación y deuda. A un extraño le podría parecer lógico, que el deudor devuelva todo lo que debe, pero hay dos temas que lo hacen menos claros.
El primero sería el de determinar el importe de la deuda. Esta no se calcula sumando principal pendiente más intereses devengados a esa fecha, sino habría que sumar a los intereses ordinarios, los extraordinarios, que son superiores al 10 % anual y los gastos ocasionados, calculados, por supuesto por el banco y su asesoría jurídica. Alguien me podría comentar que uno se puede oponer a esta liquidación, yo le contestaría que aquel que no paga su hipoteca no suele tener abogado que le defienda. En resumidas cuentas el hipotecado llega el momento de perder su vivienda pensando que debe las cuotas vencidas cuando en realidad le pueden llegar a reclamar hasta un 150 % del principal inicial del préstamo. Con ello nos encontramos que si no se resarce el banco la diferencia pasa a ser una nueva deuda de la que el hipotecado responde personalmente, con sus intereses ordinarios, extraordinarios, gastos…
Aquí debemos presentar el segundo aspecto que nunca te cuentan, si nadie puja por tu finca, el banco se la puede adjudicar por la mitad del valor de tasación. Pero, ¿quiénes son esas empresas independientes que tienen tanta importancia en todo esto? Mi padre siempre me hablaba que merodeando alrededor de las grandes empresas existían los que él llamaba los negocios del primo del presidente. Yo de muchas de ellas diría que son unos chiringuitos montados al servicio del banco o caja de turno. Son independientes y registradas en el Banco de España, que las audita, pero son tan dependientes que es increíble el número de ellas que son propiedad en todo o en parte de la entidad financiera de turno. Al final, la tasación, como todo, la paga el hipotecado y pone lo que quiere la entidad hipotecante. Si damos por buena la afirmación de que el valor de compra ve a ser igual al de tasación, aventurada por cierto, se nos puede dar este caso máximo. Como vimos antes nos puede reclamar, yo soy hipotecado, en un hipotético caso el 150% del dinero dijimos que recibimos, esto es, si nos han dado el estándar del 80% de hipoteca, el 120 % del valor de tasación. Si se la adjudican al mínimo legal, no hay que ser muy listos, acordarse de restar y entonces debemos todavía el 70 % del valor de la vivienda que con tanta ilusión compré y con tanta desilusión me arruinó. Si os dais cuenta, al pobre que le pase eso, a mi por ahora no, se encuentra sin casa y teniendo una roncha casi igual a la que tenía al principio, agravado con un departamento de la asesoría jurídica que su único fin será recuperar esa cantidad lo antes posible, por supuesto incrementada por los intereses ordinarios, extraordinarios, gastos… Vuelta a empezar pero sin nada, y tienen 30 años para hacerlo. Los bancarios dicen que no quieren casas, pero si conceden hipotecas tendrán o que aprender a venderlas o contratar a aquellos que si saben hacerlo. Encima son los que más defienden el precio de las casas, facilitando además financiación ventajosa a los que les compren sus fincas adjudicadas. Si así lo hacen tienen unos beneficios extraordinarios, el préstamo que se concedió estará en un buen porcentaje provisionado, por tanto, a poco que haya amortizado el propietario, el banco vendiendo con un descuento mínimo estará dando beneficios en la operación, a esto habría que sumarle todo lo que le consiga sacar al incauto. No está mal para una operación que sale mal. El panorama es desolador para el deudor, durante treinta años estará pagando una casa de la que no dispone, toda renta superior al salario mínimo le será embargada, pagando primero intereses, con ello se le condena en muchos casos a intentar vivir de la economía sumergida, pues con el sueldo mínimo pocas familias logran sobrevivir. En el fondo dura condena para una familia por comprarse esa casa que todo el mundo decía que podía pagar.
La opinión de muchos será la de primar a la banca, por su salud, frente al deudor, por su falta de cabeza. Esto tiene su lógica, pero si este es el marco jurídico que le hace falta a los bancos patrios para ganar dinero, mal vamos. Con el consentimiento de los dos grupos mayoritarios, aquí PP y PSOE van cogidos de la mano, el administrado de a pie sufre unas condiciones leoninas si quiere financiar una vivienda. Pero, ¿dónde está el dinero si en estas condiciones no ganan lo suficiente para parecer solventes? Todo de lo que yo he escrito se refiere a particulares, los préstamos para la promoción, es decir para la compra de suelos y posterior construcción son harina de otro costal. El suelo ordenado, el que se puede construir con la sola solicitud de una licencia de obras, tiene un cierto valor que estará referenciado al precio de mercado de las viviendas de la zona, puede llegar a darse el caso de que sea cercano a cero pero sólo sería así en lugares muy determinados. Otra cosa es el ritmo y momento de venta de las viviendas que allí se construyesen. Por eso el Banco de España lleva a cero vía provisiones los préstamos dudosos de este tipo. Los suelos no ordenados, excepto muy honrosas excepciones, valen lo de una finca rústica de la zona. Por tanto, en estos préstamos a ocurrido los dos extremos, o han aceptado una dación en pago sobre la marcha, en zonas donde la expectativa de construir puede ser factible en un no muy largo plazo, centro de las ciudades, por ejemplo; o han ido refinanciando agrandando la pelota. Y por que este trato distinto a los particulares, esencialmente porque las empresas promotoras excepto alguna excepción a estas alturas son insolventes y para llegar a algo más tienen que ejecutar las fincas hipotecadas y después plantear una causa para derivar una responsabilidad económica a los administradores, los cuales suelen estar mejor asesorados que el de a pie y ya habrán puesto a buen recaudo lo que pudieran salvar del patrimonio personal. Por tanto la banca ataca a la pata más débil, que es de donde saca en estos momentos más fruto y si un negocio necesita estar amañado o no lo es o está mal gestionado. La consecuencia de todo esto es que en los últimos años el número de familias que se encuentran en estas circunstancias se han incrementado en decenas de miles, lo cual no es sólo un problema social sino un problema para nuestra Economía. En otros países hay marcos jurídicos más equilibrados y existe la banca, ¿porqué aquí no?
Continuará , porque no todo es la dación en pago…
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